국토교통부는 17일 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표했다. 내년 공시가격을 결정할 때 올해 시세 변동 분을 충분히 반영해 ‘공시가격이 시세를 따라가지 못한다.’는 지적과 괴리감을 해소하겠다는 취지다.
공시가격은 조세 및 복지 등 다양한 행정 목적에 활용되는 중요한 기준으로 국민 부담의 형평성과 복지 제도의 공정성을 담보로 한다. 정부는 이번 공시가격 재 산정과 관련해 오류를 최소화 하고 산정의 객관성을 높이면서 정보 공개를 확대해 신뢰성 있는 정책을 펴 나갈 계획이라고 발표했다.
공시가격은 당해 년도 시세에 당해 년도 현실화율을 곱해 산정된다. 2020년 공시가격은 2019년 말 시세에 2019년 현실화율(+α)를 곱한 값이다. 정부는 “지난 2019년 가격공시를 통해 현실화율을 전반적으로 상향하고 불균형 해소 조치를 취한 바 있으나 여전히 평균 현실화율은 70%미만으로 낮고 고가주택의 현실화율 역시 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다.”며 “공시가격 현실화 율을 더 상향해 보다 더 강도 높게 실행해 나갈 것.”이라고 밝혔다.
현실화율은 2019년 현재 공동주택(아파트 등)의 경우 68.1%, 단독주택은 53.0%, 토지는 64.8%로 책정되어 있다.
국토부는 공동주택의 경우 시세 6억 원 미만에 비해 현실화율이 낮은 시세 9억 원 이상부터 현실화율을 높여 나간다는 방침이다. 9억 이상은 70%미만, 15억 이상은 75%미만, 30억 이상은 80% 미만으로 하되 지나친 공시가격 급등이 없도록 (+α)의 상한을 두고 산정하는데. 9억 원 이상은 최대 8%p, 15억 원 이상은 최대 10%p, 30억 원 이상은 최대 12%p로 산정된다.
단독주택의 경우 시세 9억 원 이상에 대해 현실화 율을 제고 하되 제고 대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고 제고 수준을 55%로 하되 (+α)의 상한을 두어 가격급등을 방지한다. 9억 원 이상은 최대 6%p, 15억 이상은 8%p다.
토지의 경우 영세사업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 현 64.8%인 현실화율을 7년 내에 70% 수준까지 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다. 예를 들어 2019년 현실화율이 63%인 곳은 20년 현실화율 제고분을 1%p 상승하고 2019년 현실화율이 56%인 곳은 20년 현실화율 제고분을 2%p상승하는 식이다.
이 같은 현실화율 제고방식에 따라 2020년 가격공시를 통산 부동산 유형별 현실화 율은 2019년 대비 공동주택은 68.1%→69.1%로 1.0%p, 단독주택은 53.0%→53.6%로 0.6%p, 토지는 64.8%→65.5%로 0.7%p 상승될 전망이다.
공시가격 신뢰성 제고 위해 주요 방안 대책 추진
국토부는 지난 공시가격 산정 평과 과정에서 제기된 문제점들을 개선하고 공시가격에 대한 신뢰성을 확보하기 위해 이와 관련된 대책도 함께 추진된다고 밝혔다.
우선 표준과 개별 주택간 변동률 격차가 크고, 단독주택 공시가격 역전현상 등 문제점을 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선한다는 방침이다. 또 개별 부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화 하여 시, 군, 구 담당자가 임의로 낮은 가격으로 책정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선한다.
공동주택 단지 내에서는 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준도 업무요령에 반영하여 객관적 가격 산정을 추진하고 단독주택에만 규정된 공시비율 기준을 20년 공시부터 폐지 하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상도 점진적으로 해소해 나갈 방침이다.
조사기관의 책임성, 검증체계 강화... 깜깜이 공시 배제
공시가격 산정 평가 과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다. 감정원은 조사자에서 지사장, 총괄부서 등 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고 오류에 대해서는 공동책임을 부과토록 한다.
감정평가법인은 법인 차원의 검증 절차를 의무화하여 감정법인 책임성을 강화하고 성과평가를 토대로 공시물량을 차등 배정할 계획이다. 이에 따라 중대오류를 범한 감정평가법인은 익년도 공시업무에서 완전히 배제된다.
공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다. 부동산 특성 조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하여 가격산정의 정확성을 제고하고 공시가격 오류를 검증하는 자동검증시스템도 구축할 예정이다. 아울러 조사자의 자의적 판단을 최대한 배제하고 객관성을 높이기 위해 대량산정모형을 단계적으로 도입해 확대 적용하게 된다. 투명성과 객관성을 높여 ‘깜깜이 공시’라는 논란도 잠식시킨다는 방침이다.
국토교통부 관계자는 “공시가격 신뢰성 제고방안을 차질 없이 추진해 현실화율을 흔들림 없이 높여나가면서 공시가격 산정의 정확성, 객관성, 투명성을 강화하여 신뢰할 수 있는 공시 제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다.”고 밝혔다.
